Ce este ipoteca?

Ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desemnat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).
Sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

Ipoteca este reglementata in Codul civil.

Indiferent de felul ei, ipoteca prezinta urmatoarele caractere generale:

Ipoteca este un drept real asupra unui bun imobil care confera titularului sau doua atribute: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta;

Ipoteca este un drept accesoriu, deoarece insoteste si garanteaza un drept principal;

Ipoteca este o garantie imobiliara, deoarece are ca obiect numai bunuri imobile aflate in circuitul civil;

Ipoteca este o garantie specializata, ceea ce inseamna ca poate fi constituita numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate si pentru garantarea unei datorii cu o valoare determinata;

Ipoteca este indivizibila, in sensul ca imobilul ipotecat este afectat in intregime pentru garantarea creantei.

Conditiile ipotecii:
Ipoteca nu va putea fi constituita decat prin act autentic;
Inscriptiile ipotecare se fac la judecatoria in a carei raza teritoriala sunt situate imobilele ipotecate;
Pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) impreuna cu accesoriile lor care sunt imobile prin destinatie, precum si uzufructul asupra unor imobile;
Ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect: sa fie determinata cu privire la imobilul afectat; sa fie determinata in ceea ce priveste valoarea creantei;

Conditii privind persoana constituientului:

Cel ce  constituie ipoteca trebuie sa aiba capacitatea deplina de exercitiu si calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotecheaza.

Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, daca dreptul de proprietate al constituientului este sub conditie suspensiva sau rezolutorie, aceeasi conditie va afecta si ipoteca. Deasemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea apartin persoanelor fizice sau juridice, decat cu consimtamantul lor expres.

Conditiile de forma ale ipotecii:

Contractul de ipoteca este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie incheiata prin inscris autentic.

Conditiile de publicitate ale ipotecii:

Acestea nu tin de caracterul solemn al contractului de ipoteca, ci numai de asigurarea opozabilitatii si a rangului de preferinta ale ipotecii.

Publicitatea consta in inscrierea ipotecii in cartea funciara de la judecatoria din raza teritoriala a caruia se afla situat imobilul, astfel: partile incheie un contract de ipoteca dupa care se prezinta cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procura speciala si autentica). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri si a unei taxe de timbru judiciar judecatorul delegat cu tinerea cadastrului va dispune (binenteles, dupa verificarea actelor) prin incheiere inscrierea ipotecii in registrul de carte funciara.

Efectele ipotecii:

Se constituie un drept de creanta a creditorului numai asupra bunurilor imobile (sau imobile prin destinatie) ale debitorului.

Debitorul pastreaza detentia imobilului ipotecat, are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar, are dreptul de a instraina imobilul ipotecat, dar, in acest caz, imobilul se va stramuta catre noul dobanditor, grevat de ipoteca constituita asupra lui.

Creditorul are un drept de urmarire a imobilului in mana oricui s-ar afla; are un drept de preferinta fata de ceilalti creditori (luandu-se in calcul rangul ipotecii).

Fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat, ipoteca nu constituie o indisponibilizare, ei putand achizitiona imobilul ipotecat sub conditia de a-l prelua cu tot cu sarcina ce-l greveaza.

Avantajele ipotecii

Creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta.
In caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare.

Inscriptiile ipotecare conserva dreptul de privilegiu si de ipoteca in curs de 15 ani din ziua in care s-au facut inscriptiile (dupa aceasta data efectul lor incetand daca nu au fost prelungite – pentru ca inscriptia reinnoita sa-si pastreze rangul initial, este necesar sa se indice inscriptia primitiva).

Ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil).

La scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita (in cf. cu OG nr.11/1996 (cu toate modificarile sale) privind executarea creantelor bugetare).

Cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).

Riscuri si/sau dezavantaje

Fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea.

Nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil.

Nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia.

Cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca.

De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii.

Modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).

Felurile ipotecii:

Ipoteca legala

Ipoteca legala este acea forma de ipoteca care ia nastere in virtutea unei dispozitii legale.

Dispozitiile prevazute in Codul civil cu privire la cazurile de ipoteca legala au fost abrogate.
In prezent se poate retine ca sunt cazuri de ipoteca legala:

1. Ipoteca prevazuta de art. 10 din Legea nr. 22/1969, potrivit caruia garantiile suplimentare a caror obligativitate este stabilita de lege pot sa constea nu numai in fidejusiune ori in gaj, dar si intr-o ipoteca;
2. Ipoteca legatarilor cu titlu particular al unor sume de bani sau bunuri fungibile asupra bunurilor imobile succesorale, prevazuta de art. 902 alin. 2 Cod civil;
3. Ipoteca prevazuta de art. 12 din Decretul – Lege nr. 61/1990 conform caruia creditele acordate de Casa de Economii si Consemnatiuni pentru cumpararea de locuinte din fondurile statului vor fi garantate prin constituirea unei ipoteci asupra locuintei dobandite si art. 15 din Legea nr. 85/1992 modificata prin Legea nr. 76/1994, conform caruia, in cazul in care vanzarea se face cu plata pretului in rate, unitatea vanzatoare isi garanteaza incasarea pretului prin inscrierea ipotecii asupra locuintei;
4. Ipoteca prevazuta de art. 166 Cod procedura penala, care reglementeaza o ipoteca legala cu caracter asigurator avand ca obiect bunurile imobile sechestrate.

Ipoteca conventionala

Potrivit art. 1749 alin. 2 Cod civil, ipoteca conventionala este aceea care ia nastere din conventia partilor, cu formele prescrise de lege.
Pentru valabilitatea ipotecii se cer intrunite conditii de fond si conditii de forma.
Conditiile de fond privesc persoana care constituie ipoteca, care trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina si calitatea de proprietar actual al bunului.
In ceea ce priveste conditiile de forma, conform art. 1772 Cod civil, ipoteca conventionala este valabila numai daca este constituita prin act autentic. Sanctiunea nerespectarii formei autentice, care este ceruta ad validitatem, este nulitatea absoluta.

Publicitatea ipotecii

Publicitatea ipotecii consta in inscrierea ipotecii in registrul special sau, dupa caz, in cartea funciara aflata la judecatoria in a carei raza teritoriala este situat bunul imobil, in baza art. 108 alin. 1 din Legea nr. 36/1995.
Publicitatea se efectueaza in baza contractului autentic de constituire a ipotecii si este ordonata printr-o incheiere de catre judecator.

Inscrierea ipotecii conventionale conserva dreptul de ipoteca timp de 15 ani de la data inregistrarii, dupa care se perima.
In cazul ipotecilor legale, inscrierea lor se face la cererea creditorului, in virtutea titlului din care rezulta ipoteca.
Inscrierea ipotecii legale este imprescriptibila, in sensul ca oricat timp ar trece de la data efectuarii ei ea nu se perima.

Data inscrierii confera si rangul ipotecii, conform art. 1779 Cod civil. Importanta rangului ipotecii, consta in faptul ca intre doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, adica cel care a inscris primul ipoteca, va avea dreptul sa se despagubeasca integral din pretul imobilului ipotecat, iar ceilalti creditori se vor despagubi din ceea ce ramane.
Daca debitorul plateste datoria, ipoteca ramane fara obiect, iar inscrierea se radiaza.

Efectele ipotecii:

Efectele fata de debitor

Debitorul sau cel caruia ii apartine imobilul ipotecat, pastreaza, in principiu, toate atributele dreptului de proprietate: posesia , folosinta si dispozitia.
Debitorul poate instraina bunul ipotecat sau il poate greva cu sarcini reale.

Efectele fata de creditor

Creditorul are recunoscut un drept real accesoriu, fara deposedarea proprietarului bunului imobil, drept care ii confera doua atribute:
Dreptul de urmarire, care consta in posibilitatea de a urmari bunul in stapanirea oricui s-ar afla, chiar daca debitorul l-a instrainat;
Dreptul de preferinta, care consta in aptitudinea de a-si realiza creanta cu prioritate din pretul obtinut din vanzarea imobilului ipotecat, iar in situatia in care sunt mai multi creditori ipotecari, dreptul de preferinta se exercita in ordinea data de rangul ipotecii fiecaruia.

Efectele fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat

Codul civil reglementeaza in art. 1791 – 1797 posibilitatile pe care le are tertul dobanditor al imobilului ipotecat in cazul in care debitorul nu plateste datoria, iar creditorul cere realizarea ipotecii:

1. Tertul dobanditor poate sa opuna exceptii: inexistenta sau stingerea datoriei, nulitatea obligatiei garantate, nulitatea contractului de ipoteca, nulitatea inscriptiei ipotecare;
2. Tertul dobanditor poate sa plateasca datoria debitorului si se va subroga in drepturile creditorului;
3. Tertul dobanditor poate sa recurga la purga. Procedura acesteia este reglementata in art. 1801 – 1814 Cod civil si consta in oferta facuta creditorului de a plati creanta garantata prin ipoteca, pana la concurenta pretului de cumparare a imobilului sau pana la concurenta valorii imobilului, stabilita prin expertiza, daca a dobandit imobilul printr-un contract cu titlu gratuit;
4. Tertul dobanditor poate abandona imobilul ipotecat pentru a fi scos la vanzare, fara participarea sa.

Stingerea ipotecii

Ipoteca se poate stinge:
1. Pe cale principala, prin urmatoarele modalitati: renuntarea creditorului la ipoteca; oferta de purga; rezolutiunea sau nulitatea titlului prin care cel care a constituit ipoteca a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat; prescriptia extinctiva;
2. Pe cale accesorie, atunci cand se stinge obligatia pe care o garanteaza, respectiv prin: plata; compensatie; novatie; confuziune; remitere de datorie; dare in plata.

Raspunde